案例:

某甲將其所有A屋出租給某乙,雙方約定租期1年,按月應於每月10日前給付租金1萬元,並交付1萬元作為押租金。詎料某乙竟然在承租3個月後突然不再繳租金,電話也不接,甚至到租屋處也找不到某乙。某甲想收回房屋,但又找不到某乙,某甲可否請里長會同開鎖將某乙的物品清出?或斷水斷電來逼迫某乙搬走?

解析:

承租人租用房屋,在租賃契約尚未終止或租期屆滿前,承租人都有使用該房屋之權利,出租人不得隨意擅自進入,亦不得逕行採取斷水斷電措施,否則將涉犯侵入住宅或妨礙自由等罪嫌。縱使租約已終止或租期屆滿,承租人仍拒不搬遷時,建議仍是藉由法院強制執行遷讓房屋之程序,以免雙方發生物品遺失與否等無謂紛爭。

我國租賃法律制度較傾向保護承租人,當承租人逾約定期限遲付租金時,出租人若要收回房屋設有較多限制,主要有民法第440條第1項及第2項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約。」及土地法第100條第3款:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。」。

民法第440條第1項及第2項及土地法第100條第3款規定簡單歸納如下三個步驟:

一、確認承租人逾期未付租金總額在抵償「押租金」後,仍積欠達2個月以上之租金。

二、出租人須定相當期限,「催告」承租人支付租金(法律沒有特別規定相當期限要多久,但不能太短,坊間常有以5日或7日期限)。

三、承租人於收受上開催告通知後,仍未在所定期限內如期支付,出租人始可向承租人為「終止租約」之表示。

另法院實務上允許放寬上開第二及第三步驟可同時在存證信函中表示,但內容應明確表達若催告期滿仍未給付,該租約即為終止不待通知等用詞。民眾可參考如下敘述:「台端於0年0月0日起即未依約給付租金,迄今欠租除以押租金抵償外,尚積欠達2個月以上,共計0元,為此特以本函催告台端於函到後0日內付清租金0元,屆時如未付清,租約即行終止,不另通知。」

另外,若承租人已失聯不在租屋處,且向承租人戶籍地寄送存證信函亦遭拒收或查無此人時,出租人要如何依法進行催告及終止租約通知?

依民法第97條規定:「表意人非因自己之過失,不知相對人之姓名、居所者,得依民事訴訟法公示送達之規定,以公示送達為意思表示之通知。」

出租人可向法院聲請公示送達,法院通常會查詢承租人戶籍地址或出入境記錄或請當地派出所員警訪查戶籍地或居所,若仍無法查悉承租人居所時,法院會將應送達予承租人之存證信函予以公示,使之發生與實際交付承租人相同之效力。若法院有查得承租人居所地址,出租人可另依該址寄送存證信函以進行催告及終止租約之表示。

                                                      劍無鋒律師事務所