案例：
某甲於民國98年間在花蓮市購買不動產並設籍自住，嗣因工作因素預計於105年年中全家搬遷至外縣市，於是開始著手處理住宅出賣事宜，但據報載房地合一實價課稅新制於105年1月1日施行，某甲不知其是否適用新制?若不適用，舊制下對其又有何影響?
解析：
105年1月1日前，依所得稅法第4條第1項第16款規定，就「不動產」交易所得計算採房屋及土地分離計稅(以下稱舊制)。
易言之，房屋交易有所得要課所得稅，土地交易有所得不用課所得稅，但土地有漲價利益者，要課徵土地增值稅。房屋交易所得是以房屋賣價減去取得成本及費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)後之價差併入個人年度綜合所得總額，但應提出相關房屋買入及費用證明供稅捐機關核實認定(但實務上買賣總價金並未個別區分房屋或土地之售價，因此通常無法提出個別房屋交易價格資料)。
若未提出證明者，房屋交易所得多寡則由財政部公布之當年度「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」標準認定。參考103年度規定內容，房屋座落花蓮縣花蓮市者，按房屋評定現值百之12計算，座落花蓮縣其他鄉鎮則按百分之8計算財產交易所得(房屋評定現值可先行參考當年期房屋稅單所載)。
嗣所得稅法新增第4之4條，就不動產交易所得改以房屋及土地合一實價課稅(以下稱新制)，並於105年1月1日實施。新制稅基是以房屋及土地實際總售價減去取得土地成本、費用及土地漲價數額後之所得，依所得稅法第14條之4規定，按個人持有期間長短、是否自住等因素決定稅率(與舊制不同者，新制下不動產交易所得並非併入當年度個人綜合所得總額，而是依所得稅法第14條之4規定另行課稅)。
另新制僅就以下時間範圍取得之不動產有適用：
1、103年1月2日以後取得，持有期間未滿2年即交易，且是在105年1月1日以後交易者。
2、105年1月1日以後取得並交易者。
簡言之，只要是在103年1月1日以前取得不動產，不管你現在何時要賣，均按照舊制課稅；或是你雖然在103年1月2日至105年1月1日以前取得，但只要持有期間超過2年後再賣，同樣適用舊制。
須特別說明者，新制就「非自用」住宅課以較高稅率，但為鼓勵「自用」住宅者，就自用住宅出賣時提供免稅、較低稅率及退稅優惠：
1、免稅條款：若夫妻及未成年子女有在該房屋設籍、持有並居住連續滿6年，且未作為出租與營業使用者，出賣獲利400萬元以下免稅，獲利超過400萬元部分稅率為10%，但6年內限使用1次。
2、換屋退稅：賣舊屋換新屋者，若重購價格高(等)於出售價(小換大)則全額退稅；重購價格低於出售價(大換小)則按比例退稅。
結論：某甲是於98年間取得不動產，並非是所得稅法第4之4條規定新制適用範圍內，應直接適用舊制，僅就房屋交易所得計算不動產交易所得稅，此時稅捐機關將依賣出時房屋評定現值之百分比計算之。至於若土地有漲價利益會另外課徵土地增值稅。
劍無鋒律師事務所
