案例：

某甲打算出賣房屋，便與某乙仲介公司於105年3月1日簽訂委託銷售契約書，某甲開價1500萬元，委託銷售期間至105年5月1日，雙方並約定「委託期間屆滿後2 個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者，甲方仍應支付第5 條約定之服務報酬」。

某乙帶某丙前往看屋，某丙對屋況很滿意，出價1400萬元，並給付斡旋金與某乙希望代為斡旋買賣價格，然某甲對某丙所出的價錢不滿意，便拒絕與某丙成立買賣。事後，某甲於委託期間屆滿後之105年6 月1 日竟另與某丙簽訂系爭房地契約以1450萬元成立買賣契約，某乙知情後，認為某甲是故意為避免給付仲介服務報酬，要求某甲應依約給付服務報酬?

按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。

但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，有最高法院58年度台上字第2929號判例意旨可資參酌。

上開判例意旨簡言之即仲介已替買賣雙方談妥價格，出賣人知情下，但因不想給付仲介費，便私下與買方聯絡簽訂同一內容之買賣契約時，出賣人仍應給付仲介服務報酬始符合誠信。

又實務上常見不動產銷售契約約定有「期滿後締約條款」：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」

上開條款之目的在於防止以享受仲介服務之委託人，為求規避支付仲介報酬而採取拖延戰術，於仲介委託銷售期間內不願與相對人成交，反於委託銷期間屆滿後，始與相同之相對人簽訂契約，造成仲介報酬請求權之滅失。就該締約目的來看，規範評價重點在於委託人有無規避給付仲介報酬之意圖與行為。

就法院實務來看判定有無故意規避之意圖與行為，有幾個常見的判斷重點：

1、某乙仲介公司是否確有提供某丙的資訊與某甲?

2、某甲是否有利用到上開資訊而與某丙訂立契約?

3、某甲與某丙在仲介斡旋下，不能成立契約的原因。綜合以上因素來做判斷。

本件案例經承審法院之調查，某甲與丙某在仲介斡旋時，確實因買賣價金未能合意，以致無法成立買賣契約。又某甲於委託銷售契約期間屆滿後，就自己找人去張貼出售廣告，某丙在公布欄看到，便想親自再與某甲在詳談買賣細節，雙方最後同意以1450萬元成交等情，進而認定某甲並無故意規避給付某乙服務報酬之意圖與行為。且某甲與某丙簽訂買賣契約，係因某甲自行張貼出售廣告所致，並非利用某乙之報告或媒介等理由，認定某甲毋庸給付某乙服務報酬費。

                                                      劍無鋒律師事務所