案例:

某甲將其所有房屋委託好友某乙保管,但某乙竟未經某甲同意,於104年9月1日將房屋出租給不知情的某丙使用並收取租金,某甲發現後,除要求某乙及某丙返還房屋外,更要求某乙及某丙要共同給付占有使用期間的租金。但某丙認為自己也是整起事件的受害者,某丙同意房屋要返還給某甲,但對某甲要求給付租金部分,某丙認為其確實不知某乙沒有權利出租房屋,且某丙也有付租金給某乙,某丙有權拒絕某甲主張給付租金之要求嗎?

解析:

占有人在占有他人所有物時未經過所有人同意,法律上即為無權占有。

無權占有人必須要返還占有物與所有人。但無權占有人使用占有物期間,要賠償租金或使用補償費給所有人?

依據民法第943條及第952條規定:「占有人於占有物上行使之權利,推定其適法有此權利。善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內,得為占有物之使用、收益。」

簡言之,民法上區分為善意或惡意占有兩種情況,若占有人主觀上以為自己是有正當權源而占有他人所有物,法律上會認為占有人本於善意的占有。反之,占有人若明知自己沒有權利而仍要占用他人所有物時,法律上會認為占有人是惡意占有。法律保障善意占有人,善意占有人對於占有物得依物之用法及所受推定之權利之內容,為占有物之使用收益。

以本件涉及之承租人某丙為例,某丙在占有某甲房屋時,某丙因不知道某乙沒有權利出租,而主觀上認為自己是本於租賃關係占有租賃物,因此,某丙是善意的占有人,法律允許某丙得依租賃權的範圍來使用某甲房屋。但某丙自某甲告知其無權占有時起,某丙就不再是善意的占有人了,因為某丙已經知道自己沒有占有權利。某丙自某甲告知時起,就轉變成惡意占有人的身分,若仍繼續使用房屋,就要賠償某甲自惡意占有時起到返還房屋為止這段期間的租金。

至於法院實務意見觀察如下,最高法院曾有判決意見認為:「按善意占有人固與惡意占有人不同,依法無負返還孳息之義務,然既為無權占有人,不問為善意或惡意占有人,均因無法律上之原因而受有使用之利益,所有權人並因此受有不能使用、收益之損害,上訴人仍應負不當得利損害賠償責任。」,也就是說占有人即使是善意的占有,也要對所有人賠償租金。

但近來最高法院104年度台上字第2252號判決卻指出:「租賃契約為債權契約,出租人不以租賃物所有人為限,出租人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並非無效,僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係,向承租人請求返還占有使用租賃物之利益,應視承租人是否善意而定,倘承租人為善意,依民法第952條規定,得為租賃物之使用及收益,其因此項占有使用所獲利益,對於所有人不負返還之義務,自無不當得利可言。」,自上開最高法院判決理由可知至少最高法院目前較新見解認為占有人若是善意的,就其善意占有期間,是不用賠償租金給所有人。
結論:某丙在租屋時不知某乙某有出租的權利,某丙是善意的占有人,依據民法第952條將推定某丙在租賃權的範圍內,得為租賃物之使用、收益。因此,某丙對某甲不負返還相當於租金之不當得利損害。             

                                                      劍無鋒律師事務所