一、案例：

某甲透過仲介與某乙簽訂房屋買賣契約，詎料過完戶不久，竟接獲縣政府工務局通知房屋增建部分屬於違建必須拆除，經拆除大隊拆除後，房屋殘破不堪使用，便向賣方乙解除契約，請求返還買賣價金，但乙將錢都用掉了，名下也沒有任何財產了。某甲主張仲介公司未盡房屋增建部分會被拆除之說明及調查義務，違反民法第567 條規定，仲介公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定賠償其損失價金?

二、解析：

民法第567條、第571條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」。

簡單來講，就是不動產仲介人應以簡單明瞭的方式，向買賣雙方說明當事人之資力、信用、不動產的價值、效用、品質及瑕疵，或是交易上重要資訊，如法令限制、房地產價格、興建年份、漏水與否、曾否為宮廟、凶宅與否等重要的交易資訊。

而且也要調查說明的資訊是否屬實，不是純依賣方告知內容就可以交差。若仲介公司沒有盡到說明義務及調查義務，就是違約，買方就所受損害，可依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求仲介公司賠償，仲介公司依法也不得請求報酬。

在實務上有屢有糾紛者，常在於仲介就賣方說明事項到底要負何種程度的調查義務，是要達到擔保說明內容完全真實無誤，還是只要盡力調查就可以了？

就目前實務意見認為房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，仲介業者並依此向消費者收取高額之酬金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，若能調查而怠以調查，遽信出賣人之所言，自難謂其已盡調查之義務。

以本案例來看，實務是認為就有關違章建築部分是否曾被拆除或接獲拆除通知，基於電腦處理個人資料保護法、政府資訊公開法、檔案法等規定，仲介公司無法主動查悉，自然無法調查，此時仲介公司若要求賣方在其仲介詢問時，誠實說明，並在「標的物現況說明書」據實填寫說明，並負瑕疵擔保責任即已善盡調查義務。況且仲介公司亦無權強令賣方須授權其查詢。

三、建議：

不動產交易上，仲介公司就關於當事人是否有能力履約(信用、資力)、標的物本身及周遭過往使用情形及現狀(凶宅、嫌惡設施、停車位)、有無瑕疵(產權、漏水、海砂屋、輻射屋)或其他認為重要之交易條件等資訊，其中部分資料可能礙於個人資料保護法或相關保障當事人隱私法規，無法主動就賣方於不動產說明書、不動產標的現況說明書或特約事項中揭露之內容加以調查，倘糾紛發生時，仲介公司恐將以依法無法調查，只能信賴賣方據實說明為由，免除其責任。

因此，買方應該本於風險預防的角度，就交易上認為重要資訊，務必請賣方書面說明該內容，並要求佐以相關資料以證實書面說明內容無誤，並請仲介公司書面說明其就該交易資訊調查方式為何，以杜絕爭議，否則日後恐將求償無門。

                                                      劍無鋒律師事務所