案例：

某甲至建商預售屋招待中心看屋，並與建商談定購買標的(主建物、附屬建物與共有部分之面積及)及買賣總價。某甲給付訂金15萬元後，建商始將預售屋買買契約交與某甲攜回審閱，某甲於隔日與建商簽訂買賣契約。

事後，因某甲購屋行為遭家人反對，詢問律師若建商給予契約審閱期不滿5日，要求解約退還訂金，是否可行?若不行，法律對建商的行為有處罰規定嗎?

解析：

按消費者保護法第11條之1及內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項規定：企業經營者銷售預售屋必須給予消費者5天的契約審閱期，且不得以定型化契約使消費者拋棄上開契約審閱期權利。

某甲主張建商違反契約審閱期規定，目的是希望契約全部無效，並進而要求建商返還訂金。但違反審閱期規定於民事上的法律效果為何?依照消費者保護法第11條之1規定及最高法院98年度台上字第168號判決所指：「倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。」

上開法院意見套用在本件某甲來講，就是指若是建商預先片面擬好、某甲無從選擇的契約條款內容，因為建商違反契約審閱期，某甲可以主張不算數；但若是與建商個別磋商的內容，如買賣標的位置、面積、價格等都是與建商個別磋商後所得，這部分就算數，不能反悔。雙方既然就買賣標的與價格已談妥，買賣契約就已經成立，不能任意反悔。因此，某甲與建商間已成立買賣契約，某甲以建商違反契約審閱期規定主張契約無效退還訂金，自無理由。

若建商堅決要求某甲履約，那不就任由建商任意違反規定?按公平交易法第 25 條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」，違反效果，依公平交易法第42條規定：「公平交易委員會可處5萬元以上2500萬元以下罰鍰」。

本件建商在某甲付訂金後才交付契約書供審閱，且契約審閱期又不足5日的情況下，是否該當公平交易法第25條規定?

綜合較新公平交易委員會處分決定及行政法院實務意見：「在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多為建築投資業者事先單方擬定，而買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關契約資訊內容而言，建築投資業者無疑為具優勢地位之一方，倘建築投資業者先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建築投資業者未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取不無陷購屋人於弱勢之不利地位，是建築投資業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受定金或簽約前，未提供購屋人合理之契約審閱期間者，自屬顯失公平行為。

且同時對其他依法令規定提供買賣契約書予購屋人攜回審閱之同業形成不公平競爭，核屬不當限制購屋人審閱契約之顯失公平行為。」依上開實務見解，本件建商在某甲付訂金後才交付買賣契約書供審閱，且契約審閱期又不足5日的情況下，可能觸犯公平交易法第25條，有遭處以行政罰之可能性，某甲可以舉發建商的行為。

                                                      劍無鋒律師事務所